Steuertip: Volle Vorsteuererstattung beim Bau teilweise betrieblich genutzter Gebäude

Bauherren teilweise privat, teilweise beruflich genutzter Gebäude können aufgrund eines Urteiles des EuGH vom 08.05.2003 (Rs. 269/00) und einer Folgeentscheidung des BFH vom 24.07.2003 (Az.: V R 39/99) die volle Vorsteuer zurückverlangen, also nicht nur die auf den beruflich genutzten Teil des Gebäudes entfallende Vorsteuer. Dies kann einen erheblichen Liquiditätsvorteil bedeuten.

Auslöser der genannten Urteile war ein Unternehmer, der für sich ein Wohnhaus errichten ließ, das teilweise beruflich und teilweise privat genutzt war. Nach Auffassung der Finanzverwaltung stellt die private Verwendung eine steuerfreie unentgeltliche Wertabgabe (Abschn. 24c Abs. 7 UStR i.V.m. §4 Nr. 12 Buchst. a UStG) dar. Aus diesem Grund dürfe die auf die privat genutzten Flächen entfallende Vorsteuer nicht abgezogen werden (§15 Abs. 2 UStG). Hiergegen hat der Unternehmer sich erfolgreich durch alle Instanzen geklagt.

Nach der Entscheidung des EuGH vom 08.05.2003 (Rs. 269/00) und einer Folgeentscheidung des BFH vom 24.07.2003 (Az.: V R 39/99) ist die teilweise private Verwendung des Gebäudes umsatzsteuerpflichtig; sie darf nicht wie eine steuerfreie Grundstücksvermietung behandelt werden (§4 Nr. 12 UStG). Ein Vorsteuerabzug darf daher nicht ausgeschlossen werden.

Es empfiehlt sich also, folgendermaßen vorzugehen:

1. Das zu errichtende Gebäude wird zunächst vollständig dem Unternehmen zugeordnet, also als Wirtschaftgut in den Betrieb eingebracht.
2. Die Gebäudefläche, die beruflich genutzt wird, muß nach dem genannten Urteil mindestens 10% betragen (offenbar in Anlehnung an R 13 Abs. 1 Satz 4 EStR) und kann durch eine entsprechende Flächenaufteilung oder Baupläne nachgewiesen werden.
3. Nun kann der Unternehmer eine vollständige Erstattung der jeweils entrichteten Vorsteuer beanspruchen (§15 Abs. 1 Nr. 1 UStG).
4. Der privat genutzte Anteil des Gebäudes wird dann als unentgeltliche Wertabgabe (§3 Abs. 9a Nr. 1 UStG) betrachtet. Dieser Anteil wird der Umsatzsteuer unterworfen. Dies betrifft insbesondere Abschreibungen und laufende Kosten (§10 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 UStG i.V.m. Abschn. 158 Abs. 3 Satz 1 UStR).
5. Die Höhe dieser Umsatzsteuer bemißt sich nach Abschreibungen und laufenden Kosten. Steuerfreie Aufwendungen wie Kreditzinsen oder Versicherungsprämien sind auszuscheiden. Sofern der Unternehmer die ertragssteuerlich günstigere degressive Abschreibung gewählt hat, darf er bei der Berechnung der Kosten der unentgeltlichen Wertabgabe auch die lineare Abschreibung zugrundelegen (Abschn. 158 Abs. 3 UStR). Für die Zwecke der Umsatzsteuer kann also sogar von der erstragsteuerlichen Vorgehensweise abgewichen werden.

Diese oberflächlich gesehen komplizierte Konstruktion verschafft dem Bauherren einen unter Umständen erheblichen Liquiditätsvorteil. Zwar muß auf die privat genutzte Fläche die Umsatzsteuer wieder entwichtet werden, aber über den gesamten Zeitraum der Gebäudeabschreibung, also über 50 Jahre. Insofern liegt hier also eine erhebliche Steuerbarwertminimierung vor.

Auf den privat genutzten Teil entfallen in der Zukunft Erhaltungsaufwendungen wie Malerarbeiten. Da es sich um ein Gebäude im Betriebsvermögen handelt, ist auch die Vorsteuer für diese Arbeiten abzugsfähig! In welcher Höhe und innerhalb welchen Zeitraumes sie dann aber wieder als Umsatzsteuer aufgrund der unentgeltlichen Wertabgabe in Erscheinung treten, ist derzeit noch nicht ganz gewiß.

Vorsicht allerdings bei einer späteren Veräußerung des Gebäudes: das kann zu einer Rückgängigmachung der Vorsteuererstattung und damit zu einer Nachforderung des Fiskus führen (§15a Abs. 4 und 6 UStG).

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